Для чого потрібно і як створити Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків

В 2001 році було прийнято Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Мешканцям запропоновано взяти на себе управління своїм будинком.

За радянських часів мешканці багатоквартирних житлових будинків звикли, що обслуговувати і робити ремонт повинен «ЖЕК». На той момент квартири були державними. Держава надавала їх хоч і в безоплатний, але найм (а не у власність).
Але ситуація змінилась. Значна кількість квартир приватизовано чи куплено. Тобто уже весь житловий будинок став приватний, а саме на праві спільної сумісної власності.

А як в Європі?

Найбільший досвід та успіх у розвитку ОСББ має Естонія, чия влада обрала самий радикальний спосіб реформування житлово-комунального господарства – повну його приватизацію, яка тривала майже 12 років. У 2006 р. був ліквідований останній елемент державної системи ЖКГ – муніципальна служба замовника з управління житловими будинками. Саме управління, як і безпосереднє обслуговування житлового фонду, здійснюється приватним бізнесом вже декілька років до цього. А з 2006 року функції замовника були повністю передані в приватні.

Житловий фонд в Естонії на сьогодні практично повністю знаходиться в приватних організацій. В абсолютній більшості будинків існують або квартирні товариства (КТ – об’єднують власників квартир, які є аналогом українських ОСББ), або житлові товариства (ЖТ – колишні житлові кооперативи, яким формально належать квартир). Ці товариства отримали будинки на баланс і управляють ними, тобто організують утримання і ремонт житлових будівель. Остання обставина принципово відрізняє Естонію від сусідів: у Латвії та Литві питаннями експлуатації житлового фонду досі в основному займається міська влада.

У Польщі створенню ОСББ сприяв Закон «Про власність на житло» від 24.06.1994 року, який ввів поняття «житлове товариство», яке повинне самостійно господарювати у своєму будинку, в тому числі дбати про зменшення витрат на споживання комунальних послуг і утримання свого спільного майна.

У Фінляндії 1,4 мільйона будинків об’єднані в 70 000 акціонерних товариств – власників житлової нерухомості. 50 000 з них користуються послугами компаній з управління нерухомістю (операторів), 20 000 управляються самостійно. Оператор (керуюча компанія), перш за все, відповідає за щоденне управління згідно з договором на управління, в якому обумовлюються умови та перелік послуг і розцінки.

Тож враховуючи світовий досвід, в 2001 році був прийнятий Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». При цьому створення ОСББ в Законі України «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки» було визначено як один з основних напрямків реформування.

Чому ж на сьогодні так мало ОСББ?

Справа в тому, що соціологічні опитування визначили основні стримуючі фактори активного створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, а саме побоювання мешканців, що держава прагне просто зняти з себе відповідальність за належне утримання будинків. Крім того неможливо створити ОСББ в будинку, де основна кількість мешканців пасивна.

Чому варто вибрати саме Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків?

Основною перевагою створення ОСББ є те, що мешканці мають можливість:

  1. Створити власну управлінську структуру для вирішення проблем утримання будинку та прибудинкової території;
  2. Отримати у власність земельну ділянку, на якій розташований будинок, а також прибудинкову територію;
  3. Самостійно визначати кошторис утримання свого житла, розмір внесків на утримання будинку;
  4. Обирати на конкурсній основі виконавців житлово-експлуатаційних послуг для покращання якості утримання будинку та скорочення загальних витрат;
  5. Формувати штатний розклад, персональний склад працівників та їх заробітну плату;
  6. Контролювати якість виконання робіт у будинку;
  7. Покращити фізичний стан будинку та умови проживання у ньому, самостійно визначати черговість проведення поточного ремонту;
  8. Контролювати використання коштів за послуги з утримання будинку та прибудинкової території;
  9. Отримувати кредит на проведення ремонтів, встановлення лічильників, облаштування прибудинкової території.

ОСББ сьогодні

Першого липня Першого липня 2015 року вступив в дію Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Цей Закон визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов’язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку.

Положення цього Закону застосовуються до відносин, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов’язків власників житлових та нежитлових приміщень у гуртожитках, на які поширюється дія Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків».

Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Кожний співвласник несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.

Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.

За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку). Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Отже, співвласники квартир – це власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Отже ОСББ – це юридична особа, створена ними для сприяння використанню їхнього майна та управління, а також загального майна. При цьому в одному багатоквартирному будинку може бути створене тільки одне об’єднання. Власники квартир і нежилих приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, також можуть створити одне об’єднання.Госпзабезпечення діяльності об’єднання здійснюється або власними силами об’єднання, або залучаються на договірних засадах суб’єкти господарювання (можуть наймати ремонтні бригади, юристів, бухгалтерів тощо). Об’єднання має печатку та ін. реквізити, а також розрахункові рахунки в банках. Воно не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками (неприбуткова організація). При цьому ОСББ відповідає за своїми зобов’язаннями коштами і майном Об’єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові права та зобов’язання (наприклад, купує бойлери, комп’ютери, дитячий майданчик, бере кредити тощо), а також виступає позивачем і відповідачем у суді.

Вищий орган управління ОСББ це загальні збори співвласників, яке скликається не рідше разу на рік і рішення якого є обов’язковим для всіх співвласників. Серед важливих новацій нового закону те, що кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну частці загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Але статутом об’єднання може бути встановлений інший порядок визначення кількості голосів. Загальні збори обирають правління, а для контролю за його фінансовою діяльністю обирається ревізійна комісія.

Попередньому балансоутримувачу або управителю будинку дається три місяці з моменту реєстрації ОСББ, щоб передати йому примірник документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнятий в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком, протягом півроку з дня державної реєстрації об’єднання відновлює її за свій рахунок.

Допомога міської ради

На виконання Законів України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про приватизацію державного житлового фонду», Постанови Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Закону України від 14.05.2015 року № 417-19 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» Департаментом житлової, комунальної політики та благоустрою Івано-Франківської міської ради розроблено та подано на затвердження виконавчого комітету та сесії міської ради «Програму сприяння створенню та функціонуванню об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (далі – ОСББ) на території м. Івано-Франківська на 2016-2019 роки».

Метою даної Програми є створення сприятливих умов для створення та функціонування ОСББ, утримання багатоквартирних житлових будинків а також підвищення ефективності управління житловим фондом шляхом формування конкурентного середовища на ринку комунальних послуг. Кожен мешканець повинен не тільки нести відповідальність за своє помешкання, але й адекватно ставитися до стану будинку в цілому, як спільної неподільної власності.

Програма спрямована на виконання наступних завдань:

-          організація інформаційно-роз’яснювальної роботи через місцеві засоби масової інформації та безпосередньо із мешканцями житлових будинків щодо переваг утворення та функціонування ОСББ;

-          надання власникам квартир в багатоквартирних житлових будинках практичної допомоги в процесі створення та діяльності ОСББ: надання типових зразків установчих та реєстраційних документів, участь в організації установчих та загальних зборів ОСББ;

-          формування ініціативної групи мешканців, як потенційних керівників об’єднань;

-          допомога у формуванні кошторису витрат на утримання будинку;

-          організація та проведення навчання з керівниками ОСББ;

-          надання консультацій при передачі житлового фонду від попереднього власника на баланс ОСББ;

-          надання допомоги та забезпечення супроводу пакету документів необхідних для відведення земельної ділянки (прибудинкової території), передачі її у власність чи оренду ОСББ;

-          фінансова допомога у співфінансуванні робіт з реконструкції та капітального ремонту житлових будинків;

-          робота із фінансово-кредитними установами щодо одержання ОСББ кредитних ресурсів на реконструкцію та капремонт будинку;

-          створення системи «зворотнього зв’язку» між органами місцевого самоврядування та їх посадовими особами з однієї сторони та керівниками ОСББ з іншої з метою оперативного вирішення поточних питань діяльності ОСББ та усунення перешкод в їх діяльності.

Крім того рішенням Івано-Франківської міської ради від 25.12.2015 року № 67 затверджено «Положення про дольову участь співвласників у поточному та капітальному ремонтах житлових будинків м. Івано-Франківська» (надалі – Положення), яке розроблено з метою реалізації прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання, а також забезпечення сприяння співвласникам у ремонті та благоустрої спільного майна з боку територіальної громади Івано-Франківська.

Обсяг робіт із поточного та капітального ремонту житлового будинку та його конструктивних елементів, технічних пристроїв, внутрішньобудинкових систем, прибудинкової території та елементів зовнішнього благоустрою визначається управителем в порядку, передбаченому «Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій», затверджених наказом Держкомунгоспу України від 17.05.2005 р. № 76.

Співвласники беруть участь у формуванні обсягів робіт з поточного та капітального ремонту шляхом подання відповідних заяв та звернень.

У відповідності до вищезазначеного Закону, питання проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт вирішується зборами співвласників.

Положення передбачає участь у співфінансуванні виконання капітальних ремонтів житлових будинків, які перебувають на балансі об’єднань співвласників багатоквартирних будинків та житлово-будівельних (обслуговуючих) кооперативів. В такому випадку рішення про дольову участь приймається так, як це передбачено в установчих документів організації.

Крім того на виконання рішення Івано-Франківської міської ради від 22.12.2015 р.  №31-2 «Про затвердження Програми розвитку місцевого самоврядування та громадянського суспільства в м. Івано-Франківську на 2016-2020 роки» щорічно проводиться міський конкурс проектів та програм розвитку місцевого самоврядування та громадянського суспільства. Учасниками конкурсу є в тому числі ОСББ, будинкові, вуличні та квартальні комітети, житлово-будівельні кооперативи міста.

Як створити ОСББ?

Для створення ОСББ співвласникам будинку необхідно в першу чергу створити ініціативну групу (не менше трьох осіб). На ініціативну групу покладається завдання збору загальної інформації про житловий будинок та вивчення законодавчої бази.

Ініціативна група має з’ясувати технічний стан будинку та його економічні показники

-          реальний технічний стан будинку, його інженерного обладнання, тепло- і водопровідних мереж, стан допоміжних приміщень (підвали, горища тощо);

-          реальний економічний стан будинку.

Ініціативна група складає список власників (співвласників) квартир і нежитлових.

Наступним кроком є призначення дати, місця проведення установчих зборів і повідомлення про це власників приміщень не менш ніж за 14 днів. В випадку наявності не приватизованих квартир необхідно запросити повноважного представника органу місцевого самоврядування. Запрошувати слід розміщенням оголошень та повідомленням мешканців під розпис або надісланням рекомендованих листів (в випадку відсутності власника).

При проведенні установчих зборів проводиться реєстрація учасників зборів. Наголощуємо, що кворум вираховується не за кількістю представників від квартир, а за кількістю їх співвласників. Необхідний показник – 50% + один голос. Якщо кворуму немає, то призначаються нові збори, але не раніше ніж через 14 діб.

Керівник ініціативної групи відкриває збори, пропонує кандидатури голови і секретаря. За кожне питання порядку денного голосується окремо, і також рекомендується засвідчити це особистим підписом на так званому «листі голосування» або на протоколі.

Після обрання Правління готується пакет документів для державної реєстрації, куди входить: протокол установчих зборів, статут з підписами співвласниками будинку, реєстраційну форму Ф-І.

Консультативну допомогу щодо створення та подальшої діяльності можна отримати в Департаменті житлової, комунальної політики та благоустрою Івано-Франківської міської ради (вул. Незалежності, 7).

Після отримання свідоцтва про держреєстрацію керівництво ОСББ має виготовити печатку, відкрити рахунок у банку.

Наступним етапом є отримання житлового будинку на балан об’єднання. Відповідно до статті 11 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» загальні збори ОСББ можуть прийняти рішення про прийняття будинку на баланс. Ця процедура проводиться згідно постанови КМУ № 1521, якою затверджена форма акту і порядок прийому-передачі будинку. Передача будинку проводиться разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом, іншою технічною документацією. Якщо вона некомплектна, то виготовити її має власник будинку своїм коштом.

Головна проблема у цьому питанні є те, що доволі часто у акті не зазначаються істотні вади технічного стану будинку, непогоджені перепланування допоміжних приміщень, реальний процент зносу конструкцій будинку. Це зашкодить у майбутньому під час вирішення питання проведення першого капітального ремонту та визначення участі у ньому колишнього власника. В зв’язку з цим слід до підписання акту проводити належне обстеження будинку.

Після прийняття житлового будинку на баланс ОСББ може звернутися до органів місцевого самоврядування для отримання прибудинкової ділянки у власність. Для цього необхідно надати в Центр надання адміністративних послуг (вул. Незалежності, 9) необхідний пакет документів.

Типовий статут ОСББ

ЗАТВЕРДЖЕНО

Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства 27 серпня 2003 року № 141

(у редакції наказу Міністерства регіонального

розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 23 вересня 2015 року № 238)

ТИПОВИЙ СТАТУТ
об’єднання співвласників багатоквартирного будинку

I. Загальні положення

1. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «______________________» (найменування об’єднання) (далі – об’єднання) створено власниками квартир та нежитлових приміщень  (далі – співвласники) багатоквартирного будинку (багатоквартирних будинків) № ___ (далі – будинок), що розташований за місцезнаходженням:  _________________________, (область, район, населений пункт, вулиця) відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

2. Об’єднання діє відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», чинного законодавства України та Статуту.

3. Об’єднання у своїй діяльності користується правами, визначеними статтями 16, 17 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», та має обов’язки, передбачені статтею 18 цього Закону.

4. Об’єднання набуває статусу юридичної особи з моменту його державної реєстрації у порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців».

5. Об’єднання відповідає за своїми зобов’язаннями, коштами і майном об’єднання, що належать об’єднанню як юридичній особі, від свого імені виступає учасником правовідносин, набуває майнові і немайнові права та обов’язки, виступає позивачем та відповідачем у суді. Об’єднання не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників.

6. Об’єднання може мати печатку із своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові та інші рахунки в банківських установах.

II. Мета створення, завдання та предмет діяльності об’єднання

1. Метою створення об’єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов’язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом.

2. Об’єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Господарче забезпечення діяльності об’єднання може здійснюватися власними силами об’єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб’єктів господарювання.

3. Завданням та предметом діяльності об’єднання є:

забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном;

забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території;

сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами;

забезпечення виконання співвласниками своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.

III. Статутні органи об’єднання, їхні повноваження та порядок формування

1. Органами управління об’єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об’єднання.

2. Вищим органом управління об’єднання є загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об’єднання. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік.

3. До виключної компетенції загальних зборів належать:

затвердження Статуту об’єднання, внесення змін до нього;

обрання членів правління об’єднання;

питання про використання спільного майна;

затвердження кошторису, балансу об’єднання та річного звіту;

попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує __________________________ , а також договорів, предметом яких є ______________ (сума в гривнях або визначена в інший спосіб) цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина;

визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;

прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд;

визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління;

визначення обмежень на користування спільним майном;

обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном будинку повністю або частково асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку;

прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах.

4. За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від об’єднання, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників.

Збори представників мають право приймати рішення з усіх питань діяльності об’єднання, окрім питань, які стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання, а також питань, що віднесені до виключної компетенції загальних зборів.

Збори представників у разі потреби скликає правління об’єднання або не менш як три представники від об’єднання.

Збори представників веде голова зборів, який обирається більшістю присутніх представників від об’єднання.

Кожен представник від об’єднання на зборах представників має один голос, а рішення на зборах представників приймаються більшістю від загальної кількості голосів усіх представників від об’єднання шляхом відкритого особистого поіменного голосування.

Рішення зборів представників оформляється у формі протоколу таких зборів із зазначенням кожним з представників від об’єднання результату свого голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом.

Рішення зборів представників мають вищу юридичну силу щодо рішень правління об’єднання. Збори представників у межах своєї компетенції можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення правління об’єднання.

5. Загальні збори скликаються і проводяться правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.

Правління (ініціативна група) не менше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів вручає кожному співвласнику під розписку або направляє рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в будинку, письмове повідомлення про проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.

Час і місце проведення загальних зборів обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.

6. У загальних зборах мають право брати участь усі співвласники. Інтереси співвласника, який особисто не бере участі в зборах, може представляти його представник, який у такому разі має право голосувати від імені такого співвласника.

Загальні збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

7. Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Загальні збори можуть встановити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.

8. Рішення на загальних зборах приймаються шляхом відкритого поіменного голосування.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їхні представники), які разом мають більше половини від загальної кількості голосів співвласників.

Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, – більшістю голосів.

З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.

Рішення загальних зборів викладається письмово та засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування («за» чи «проти»).

Загальні збори можуть встановити інший порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них.

9. Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів «за» або «проти», встановленої пунктом 8 цього розділу, ініціатором зборів (правлінням або ініціативною групою) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах.

Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів «за» не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятими.

10. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування.

11. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до Статуту, є обов’язковим для всіх співвласників.

Рішення загальних зборів мають вищу юридичну силу щодо рішень інших органів управління об’єднання. Загальні збори своїм рішенням можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення будь-якого іншого статутного органу об’єднання, зокрема, правління та ревізійної комісії (ревізора) об’єднання.

Рішення загальних зборів оприлюднюється шляхом розміщення його тексту в місцях загального користування будинку.

Рішення з питань, передбачених абзацами другим, шостим, сьомим, восьмим, дев’ятим, дванадцятим та чотирнадцятим пункту 3 цього розділу, а за рішенням загальних зборів – і з інших питань, надаються співвласникам під розписку або направляються поштою (рекомендованим листом) ініціатором загальних зборів (правлінням або ініціативною групою).

Співвласники мають право знайомитися з рішеннями (протоколами) загальних зборів, затвердженими такими рішеннями документами та за власний рахунок робити з них копії та виписки.

Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку.

12. Виконавчим органом об’єднання є правління, яке обирається і підзвітне загальним зборам.

Правління здійснює керівництво поточною діяльністю об’єднання та має право приймати рішення з питань діяльності об’єднання, визначених цим Статутом.

13. Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами.

Загальні збори своїм рішенням вправі в будь-який час припинити повноваження правління чи окремих його членів.

У разі смерті члена правління, визнання його померлим, безвісно відсутнім або недієздатним повноваження такого члена правління припиняються.

14. До компетенції правління належать:

підготовка кошторису, балансу об’єднання та річного звіту;

здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно із законодавством;

розпорядження коштами об’єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об’єднання кошторису;

укладення договорів про виконання робіт, надання послуг та здійснення контролю за їх виконанням;

ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об’єднання;

скликання та організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників;

призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення.

15. Засідання правління проводяться не менше ніж один раз на три місяці, якщо інше не визначено рішенням загальних зборів.

Кожен член правління має на засіданні правління один голос та не має права передоручати своє право брати участь у засіданнях та голосувати іншим особам.

Рішення правління приймається більшістю голосів від загальної кількості членів правління, якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів об’єднання.

Засідання правління скликається його головою або не менш як третиною членів правління.

Веде засідання правління голова правління, а в разі відсутності голови – його заступник. У разі відсутності голови правління та його заступника, засідання правління веде один із членів правління, обраний головуючим простою більшістю голосів від кількості присутніх на засіданні членів правління.

Рішення правління викладаються у протоколі засідання правління із зазначенням кожним з членів правління результату свого голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом.

16. Правління зі свого складу обирає голову правління та його заступника.

На виконання своїх повноважень голова правління:

веде засідання правління, якщо правління не доручило ведення засідання іншому члену правління;

забезпечує виконання рішень загальних зборів та рішень правління;

діє без доручення від імені об’єднання та укладає в межах своєї компетенції договори і вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління;

розпоряджається коштами об’єднання відповідно до затвердженого кошторису та рішень правління, має право першого підпису фінансових документів об’єднання;

наймає на роботу в об’єднання працівників та звільняє їх, застосовує до них заходи заохочення та накладає стягнення, видає обов’язкові для працівників об’єднання накази у сфері трудових правовідносин;

за рішенням правління видає довіреності на представництво інтересів об’єднання іншим особам;

відкриває і закриває рахунки об’єднання в банківських установах та інших фінансових установах, підписує банківські та інші фінансові документи;

відповідно до рішень правління здійснює інші дії, спрямовані на досягнення мети та завдань об’єднання.

У разі відсутності голови правління його обов’язки виконує заступник.

17. Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об’єднання на загальних зборах обирається з числа співвласників ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора.

Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджуються загальними зборами.

Якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів, рішення ревізійної комісії приймаються більшістю голосів від загальної кількості її членів.

Кожен член ревізійної комісії при прийнятті нею рішень має один голос та не має права передоручати своє право голосу іншим особам.

Ревізійна комісія (ревізор) обирається строком на _____ років, якщо інший строк не визначено загальними зборами. Загальні збори своїм рішенням вправі в будь-який час припинити повноваження ревізійної комісії (ревізора) чи окремих членів ревізійної комісії.

У разі відчуження членом ревізійної комісії всіх належних йому в будинку квартир і нежитлових приміщень, а також у разі смерті члена ревізійної комісії, визнання його померлим, безвісно відсутнім або недієздатним, а також набрання законної сили обвинувальним вироком щодо нього повноваження такого члена ревізійної комісії припиняються.

18. Ревізійна комісія (ревізор) має право:

відповідно до періодичності, встановленої загальними зборами, але не рідше одного разу на рік отримувати від правління та працівників об’єднання первинні та аналітичні документи бухгалтерського і податкового обліку, фінансової, статистичної та податкової звітності об’єднання за будь-який період діяльності об’єднання, ознайомлюватися із зазначеними документами, робити із них виписки та копії;

відповідно до періодичності, встановленої загальними зборами, але не рідше одного разу на рік отримувати від правління та працівників об’єднання письмові пояснення щодо діяльності об’єднання за будь-який період діяльності об’єднання;

перевіряти та надавати загальним зборам висновки щодо підготовлених правлінням проектів кошторисів, балансу, річного звіту об’єднання;

за рішенням загальних зборів здійснювати інші дії щодо контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об’єднання.

Загальні збори можуть визначити інший перелік прав ревізійної комісії (ревізора).

IV. Джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання

1. Джерелами фінансування є кошти об’єднання, які складаються з:

залишків коштів на утримання і ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, що здійснювала управління таким будинком до створення об’єднання;

внесків і платежів співвласників;

коштів, отриманих об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку;

коштів, отриманих об’єднанням як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг та призначені житлові субсидії;

коштів та майна, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності об’єднання;

добровільних майнових, у тому числі грошових, внесків фізичних та юридичних осіб;

коштів, залучених на умовах кредиту або позики;

коштів державного та/або місцевого бюджетів, отриманих на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення будинку;

пасивних доходів;

доходів від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання;

коштів, отриманих з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання.

За рішенням загальних зборів в об’єднанні можуть створюватися ремонтний, резервний фонди, кошти яких спрямовуються на цілі, визначені загальними зборами об’єднання.

2. Сплата встановлених загальними зборами об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до ремонтного, резервного фондів у розмірах і в строки, що встановлені загальними зборами об’єднання, є обов’язковою для всіх співвласників.

Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного, ремонтного фондів, встановлюються загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та Статуту.

Загальні збори об’єднання можуть прийняти рішення про списання боргів співвласників у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання спільного майна, на суму боргу.

3. Майно об’єднання утворюється з:

майна, переданого йому співвласниками у власність;

одержаних доходів;

іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.

Майно, придбане об’єднанням за рахунок внесків та платежів співвласників, є їхньою спільною власністю.

4. Порядок володіння, користування та розпорядження майном об’єднання визначається загальними зборами.

5. Кошти об’єднання, включаючи кошти ремонтного, резервного фондів, витрачаються правлінням згідно з кошторисами, затвердженими загальними зборами співвласників, та окремими рішеннями загальних зборів співвласників.

Кошторис об’єднання за поданням правління щороку затверджується загальними зборами не пізніше 01 січня поточного року, якщо інший строк не встановлено загальними зборами співвласників. За рішенням загальних зборів можуть затверджуватися кошториси на два і більше років.

Якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів співвласників, кошторис повинен передбачати такі статті витрат:

витрати на утримання і ремонт спільного майна;

витрати на оплату комунальних та інших послуг;

витрати фондів об’єднання;

інші витрати.

За рішенням загальних зборів для здійснення витрат за рахунок ремонтного, резервного фондів можуть затверджуватися окремі (спеціальні) кошториси.

Про виконання кошторисів, у тому числі окремих (спеціальних), правління складає щорічний звіт, який подає на перевірку ревізійній комісії (ревізору), а після такої перевірки – загальним зборам для затвердження.

Перший фінансовий рік об’єднання починається з дати його державної реєстрації і закінчується 31 грудня року, в якому проведено державну реєстрацію. Наступні фінансові роки відповідають календарним.

6. Забороняється розподіл отриманих об’єднанням доходів або їх частини серед співвласників, працівників об’єднання, членів органів управління та інших осіб.

V. Права і обов’язки співвласників

1. Співвласник має право:

брати участь в управлінні об’єднанням у порядку, визначеному Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» і Статутом об’єднання;

обирати та бути обраним до складу статутних органів об’єднання;

знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки;

одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об’єднання;

вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання співвласниками правил добросусідства;

одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації.

Об’єднання на вимогу співвласника зобов’язане надати йому для ознайомлення всі свої фінансові звіти.

Здійснення співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.

Спори щодо здійснення прав співвласників вирішуються за згодою сторін або в судовому порядку.

2. Співвласник зобов’язаний:

виконувати обов’язки, передбачені Статутом об’єднання;

виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень;

використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями;

забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення;

забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин;

не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників;

дотримуватися вимог правил утримання житлового будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;

своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі;

відшкодовувати збитки, заподіяні майну інших співвласників;

виконувати передбачені Статутом об’єднання обов’язки перед об’єднанням;

запобігати псуванню спільного майна, інформувати органи управління об’єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання;

дотримуватися чистоти у місцях загального користування та тиші згідно з вимогами, встановленими законодавством.

Статутом об’єднання можуть бути встановлені інші обов’язки співвласників.

VI. Відповідальність за порушення Статуту об’єднання та рішень статутних органів

Співвласники є відповідальними за порушення Статуту об’єднання та рішень статутних органів.

VII. Порядок внесення змін до Статуту об’єднання

1. Внесення змін до Статуту об’єднання здійснюється виключно за рішенням загальних зборів.

Якщо інше не визначено рішенням загальних зборів, ініціатор загальних зборів (правління або ініціативна група) надає кожному співвласнику текст пропонованих змін до Статуту об’єднання не пізніше ніж за 14 днів до проведення загальних зборів.

2. Зміни до Статуту об’єднання підлягають державній реєстрації у порядку, встановленому законодавством для державної реєстрації юридичних осіб.

VIII. Підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання і вирішення майнових питань, пов’язаних з цим

1. Об’єднання ліквідується у разі:

придбання однією особою всіх приміщень у будинку;

прийняття співвласниками рішення про ліквідацію об’єднання;

ухвалення судом рішення про ліквідацію об’єднання.

2. Ліквідація об’єднання за рішенням загальних зборів здійснюється призначеною загальними зборами ліквідаційною комісією. Право підпису документів від імені ліквідаційної комісії має голова ліквідаційної комісії, обраний ліквідаційною комісією із числа її членів простою більшістю голосів.

Ліквідаційна комісія публікує інформацію про ліквідацію об’єднання із зазначенням строку подачі заяв кредиторами своїх претензій, оцінює наявне майно об’єднання, виявляє його дебіторів і кредиторів та розраховується з ними, складає ліквідаційний баланс та подає його загальним зборам, а також організовує інші заходи, передбачені законодавством України.

3. Підстави та порядок ліквідації об’єднання за рішенням суду і звернення стягнень на його майно та кошти в такому разі визначаються законодавством України.

4. У разі ліквідації об’єднання кошти, що залишилися після задоволення вимог кредиторів, розподіляються між усіма співвласниками пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень у  будинку, що перебувають у їхній власності.

При цьому здійснюється залік заборгованості кожного співвласника перед  об’єднанням відповідно до статуту цього об’єднання. Якщо співвласник має борг перед цим об’єднанням, сума якого перевищує суму його частки в майні, і відмовляється сплатити цей борг, спір вирішується у судовому порядку.

5. Об’єднання вважається припиненим з дня внесення про це відповідного запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

6. Реорганізація об’єднання та виділ із нього іншої юридичної особи проводяться за рішенням загальних зборів, які за поданням правління визначають правонаступників об’єднання і затверджують відповідні баланси згідно із законодавством України.

Головуючий на установчих
зборах об’єднання                     _____________________            ____________________
                                                                (підпис)                                            (П.І.Б.)
Примітка.

Для об’єднання, створеного шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу, пункт 1 розділу І Статуту об’єднання викладається в такій редакції:

«1. Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «________________» (найменування об’єднання) (далі – об’єднання) створено відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» шляхом реорганізації житлово-будівельного кооперативу «__________________» і є його правонаступником та (найменування кооперативу) об’єднує власників квартир та нежитлових приміщень (далі – співвласники) багатоквартирного будинку (багатоквартирних будинків) № _____ (далі – будинок) за адресою: ______________________________________» (область, район, населений пункт, вулиця). Місцезнаходження об’єднання: Україна, _____________________________________.

Повідомлення про проведення зборів

Повідомлення про проведення установчих зборів Об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку

Шановний (а)_______________________________________!

Повідомляємо Вам про те, що “___” ____________ 201_ року о _____ годині за адресою м. _______________, вул. _________________________, ____ (______________) відбудуться  установчі збори об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку, що розташований за адресою: м. ________, вул. __________________________, __.

Збори проводяться з ініціативи ініціативної групи в складі: ___________________ (кв.__), ___________________ (кв.__), ___________________ (кв.__).

Проект порядку денного установчих зборів:

  1. Організаційні питання проведення зборів (вибір Голови та секретаря установчих зборів);
  2. Створення об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі – об’єднання) та затвердження його назви;
  3. Затвердження Статуту об‘єднання;
  4. Вибори правління об‘єднання;
  5. Вибори Голови об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку;
  6. Вибори ревізійної комісії об‘єднання;
  7. Надання повноважень представнику Установчих зборів щодо державної реєстрації об‘єднання.

Запрошуємо Вас взяти участь в установчих зборах. При собі необхідно мати документ, що посвідчує особу власника.

З повагою,

члени ініціативної групи:

_______________  /________________________________/

(підпис)                                  (прізвище, ініціали)

_______________  /________________________________/

(підпис)                                  (прізвище, ініціали)

_______________  /________________________________/

(підпис)                                  (прізвище, ініціали)

“___” ________________ 20__ р.

Протокол засідання ініціативної групи

Протокол засідання ініціативної групи про скликання і проведення установчих зборів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Івано-Франківськ, вул.__________________________, будинок ________.

м. Івано-Франківськ                                                                                              «____» __________ 201_ р.

Присутні співвласники багатоквартирного будинку за адресою:

м. Івано-Франківськ, вул. _______________________, будинок________.

1. ________________________________________, власник квартири № __

2. ________________________________________, власник квартири № __

3. ________________________________________, власник квартири № __

Порядок денний:

1. Про створення ініціативної групи із скликання і проведення установчих зборів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. __________________, будинок _______. (далі – ініціативна група).

2. Затвердження плану роботи ініціативної групи.

3. Затвердження порядку проведення засідань ініціативної групи.

Розгляд питань порядку денного:

Слухали:

- Про створення ініціативної групи із скликання і проведення установчих зборів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ,                     вул.________________________, будинок ___________.

Виступив:

_____________________________________________________________________________

__________________________  запропонував створити ініціативну групу із скликання і проведення установчих зборів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. ____________________, будинок__________ до складу якої включити присутніх на цьому засіданні.

Вирішили:

Створити ініціативну групу із скликання і проведення установчих зборів об’єднання

співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. __________________, будинок ____________  у складі:

1) ________________________________________, власник квартири № __;

2) ________________________________________, власник квартири № __;

3) ________________________________________, власник квартири № __.

Голосували:

«За» – одноголосно.

Слухали:

- Про затвердження плану роботи ініціативної групи.

Виступив: ________________________________________________________________________

__________________________ запропонував такий план роботи ініціативної групи;

- провести роботу по з’ясуванню складу співвласників багатоквартирного будинку;

- підготувати оголошення з проханням до власників квартир і нежитлових приміщень надати ініціативній групі відомості про себе;

- вручити зазначені оголошення всім власникам квартир і нежитлових приміщень у будинку, а також розклеїти на дошках оголошень у будинку.

- провести інформаційно-роз’яснювальну роботу серед співвласників щодо мети та доцільності створення ОСББ, порядку його створення;

- підготувати установчі збори ОСББ:

- підготувати проект протоколу установчих зборів, реєстру присутніх на зборах та листка голосування на установчих зборах , картки голосування;

- підготувати пропозиції щодо складу правління ОСББ та ревізійної комісії;

- підготувати проект статуту ОСББ;

- вирішити питання про місце проведення установчих зборів;

- сповістити всіх співвласників про проведення установчих зборів та порядок ознайомлення з проектом статуту;

- провести установчі збори ОСББ.

Голосували:

«За» – одноголосно.

Слухали:

- Про затвердження порядку проведення засідань ініціативної групи.

Виступив:_______________________________________________________________________

__________________________  запропонував встановити, що наступні засідання ініціативної групи проводяться за ініціативою будь-кого із членів ініціативної групи та вважаються правомірними в разі присутності не менш як половини її членів.

Вирішили:

Встановити, що наступні засідання ініціативної групи скликаються за ініціативою будь-кого із членів ініціативної групи та вважаються правомірними в разі присутності не менш як половини її членів.

Голосували:

«За» – одноголосно.

Підписи членів ініціативної групи:

___________________ / _______________________________________/

(підпис)                         ( прізвище, ініціали)

___________________ / _______________________________________/

(підпис)                         ( прізвище, ініціали)

___________________ / _______________________________________/

(підпис)                         ( прізвище, ініціал

Протокол зборів співвласників

Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою

__________________________                                                                  ___ ______________ 20__ р.

(найменування населеного пункту)

І. ЗАГАЛЬНА ІНФОРМАЦІЯ

Загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку: ____________ осіб.

Загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку: _____________ м2.

У зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості ___________ осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею ______________ м2.

У письмовому опитуванні взяли участь особисто та/або через представників співвласники в кількості ___________ осіб, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку загальною площею _______________ м2 (заповнюється в разі проведення письмового опитування).

 

Підпис(и), прізвище(а), ініціали особи (осіб), що склала(и) протокол (повторюється на кожній сторінці)

_________ /______________________/

_________ /______________________/

_________ /______________________/

ІІ. ПОРЯДОК ДЕННИЙ ЗБОРІВ

1. _______________________________________________________________

2. ________________________________________________________________

(перелік і нумерація продовжується за кількістю питань порядку денного)

ІІІ. РОЗГЛЯД ПИТАНЬ ПОРЯДКУ ДЕННОГО ЗБОРІВ

Питання порядку денного: ___________________________________________

________________________________________________________________________

(порядковий № та зміст питання порядку денного)

Пропозиція, яка ставиться на голосування щодо питання порядку денного:

________________________________________________________________________

Голосування на зборах щодо питання порядку денного:

№ з/п № квартири/ нежитлового приміщення Загальна площа квартири/
нежитлового приміщення
Прізвище, ім’я,

по батькові співвласника або його представника та документ, що надає представнику повноваження на голосування

Документ, що

підтверджує право власності на квартиру/

нежитлове приміщення

Результат голосування

(«за», «проти», «утримався»)

Підпис співвласника (представни-ка) Примітки
1              
2              
3              

(нумерація продовжується за кількістю квартир/нежитлових приміщень та їх співвласників, які беруть участь у голосуванні. У разі продовження нумерації на наступній сторінці (сторінках) протоколу позиції «Питання порядку денного» та «Пропозиція, яка ставиться на голосування щодо питання порядку денного», а також заголовок таблиці повторюються на початку кожної сторінки).

 

Підсумки голосування (з урахуванням голосів, поданих на зборах співвласників, і голосів співвласників, отриманих під час проведення письмового опитування, якщо таке проводилося):

«за» – _________ співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить _________ м2;

«проти» – _________ співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить _________ м2;

«утримався» – _________ співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень яких становить _________ м2.

Рішення __________________________________ (прийнято або не прийнято).

Підпис(и), прізвище(а), ініціали особи (осіб), що склала(и) протокол (повторюється на кожній сторінці)

_________ /______________________/

_________ /______________________/

_________ /______________________/

Дані розділу ІІІ заповнюються за наведеною формою окремо для кожного питання порядку денного.

IV. ДОДАТОК

Листки письмового опитування, заповнені відповідно до вимог абзацу четвертого частини восьмої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», пронумеровані та прошнуровані
на ____________ аркушах (в разі проведення письмового опитування).

Підпис(и), прізвище(а), ініціали особи (осіб), що склала(и) протокол (повторюється на кожній сторінці)

_________ /______________________/

_________ /______________________/

_________ /______________________/